Perselisihan mengenai kepengurusan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) merupakan salah satu sengketa yang paling sering terjadi dalam pengelolaan rumah susun. Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat Nomor 87/Pdt.G/2024/PN Jkt.Pst menjadi menarik karena mengangkat persoalan dualisme kepengurusan PPPSRS Apartemen Puri Kemayoran, kewenangan pencatatan kepengurusan PPPSRS, serta batas-batas penggunaan mekanisme penetapan pengadilan dalam pengesahan kepengurusan organisasi rumah susun.
Perkara ini diajukan oleh PPPSRS Apartemen Puri Kemayoran yang dipimpin Juddy Sohan dan Hariaming Langgeng terhadap kelompok kepengurusan lain yang dipimpin Sri Haryani beserta sejumlah pihak terkait, termasuk Notaris, Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman Provinsi DKI Jakarta, serta pejabat pemerintah daerah lainnya. Sengketa berpusat pada upaya pembatalan Penetapan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat Nomor 557/Pdt.P/2023/PN.Jkt.Pst yang sebelumnya mengesahkan kepengurusan PPPSRS versi Sri Haryani.
Pokok Gugatan
Penggugat mengajukan gugatan pembatalan terhadap Penetapan Nomor 557/Pdt.P/2023/PN.Jkt.Pst tanggal 9 Januari 2024. Menurut Penggugat, penetapan tersebut diterbitkan berdasarkan Rapat Umum Anggota Luar Biasa (RUALB) dan Akta Notaris Nomor 59 tanggal 15 Agustus 2023 yang secara substansial bertentangan dengan ketentuan Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 132 Tahun 2018 beserta perubahannya.
Penggugat mendalilkan bahwa:
- Kepengurusan PPPSRS yang sah telah terbentuk melalui RUALB tanggal 23 September 2023 yang mencapai kuorum dan menghasilkan susunan pengurus periode 2023–2026.
- Kepengurusan versi Sri Haryani telah dua kali mengajukan permohonan pencatatan kepada Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman Provinsi DKI Jakarta, namun keduanya ditolak karena tidak sesuai dengan ketentuan Pergub Nomor 132 Tahun 2018.
- Pengesahan kepengurusan PPPSRS seharusnya dilakukan melalui mekanisme pencatatan dan pengesahan oleh Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman, bukan melalui penetapan pengadilan.
- Akta Notaris Nomor 59 Tahun 2023 yang menjadi dasar kepengurusan versi Sri Haryani dinilai tidak sah karena lahir dari proses RUALB yang bertentangan dengan regulasi yang berlaku.
Melalui gugatan tersebut, Penggugat meminta agar penetapan pengadilan dibatalkan, RUALB versi Sri Haryani dinyatakan tidak sah, serta kepengurusan PPPSRS versi Penggugat diakui sebagai satu-satunya kepengurusan yang sah.
Kasus Posisi
PPPSRS Apartemen Puri Kemayoran telah berdiri sejak tahun 2001 dan memiliki Anggaran Dasar yang telah disahkan Pemerintah Provinsi DKI Jakarta. Dalam rangka menyesuaikan organisasi dengan ketentuan Pergub Nomor 132 Tahun 2018, dilakukan serangkaian RUALB pada tahun 2023.
Pada tanggal 23 September 2023, Penggugat menyelenggarakan RUALB yang menurutnya telah memenuhi kuorum dan menghasilkan kepengurusan baru periode 2023–2026. Hasil RUALB tersebut kemudian dilaporkan kepada Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman Provinsi DKI Jakarta untuk proses pencatatan dan pengesahan.
Di sisi lain, kelompok Sri Haryani menyelenggarakan RUALB tersendiri yang dituangkan dalam Akta Nomor 59 tanggal 15 Agustus 2023. Namun, ketika diajukan untuk pencatatan, permohonan tersebut ditolak oleh Dinas karena dianggap tidak memenuhi persyaratan Pergub Nomor 132 Tahun 2018, antara lain karena tidak diselenggarakan oleh Panitia Musyawarah yang sah dan menggunakan mekanisme hak suara yang tidak sesuai regulasi.
Setelah mengalami penolakan administratif, kelompok Sri Haryani kemudian mengajukan permohonan ke Pengadilan Negeri Jakarta Pusat dan memperoleh Penetapan Nomor 557/Pdt.P/2023/PN.Jkt.Pst. Penetapan inilah yang kemudian digugat oleh Penggugat dalam perkara a quo.
Pertimbangan Hakim
Salah satu isu utama yang dipertimbangkan Majelis Hakim adalah mengenai kewenangan mengadili dan legal standing Penggugat.
Pada tahap awal, Majelis Hakim terlebih dahulu memeriksa eksepsi kompetensi absolut yang diajukan Turut Tergugat IV. Turut Tergugat berpendapat bahwa perkara tersebut merupakan kewenangan Peradilan Tata Usaha Negara karena berkaitan dengan pencatatan dan pengesahan kepengurusan PPPSRS oleh Dinas Perumahan. Namun melalui putusan sela, Majelis Hakim menyatakan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat tetap berwenang memeriksa dan mengadili perkara tersebut.
Meski demikian, dalam pemeriksaan pokok perkara, Majelis Hakim justru menilai Penggugat tidak memiliki kapasitas atau kewenangan yang cukup untuk mengajukan gugatan. Hakim mempertimbangkan bahwa dasar legalitas kepengurusan Penggugat belum menunjukkan kewenangan yang memadai untuk mewakili PPPSRS dalam mengajukan gugatan terhadap para tergugat. Dengan demikian, Penggugat dinilai tidak memiliki legal standing yang memadai dalam perkara tersebut.
Majelis Hakim tidak masuk lebih jauh untuk menilai substansi benar atau tidaknya dualisme kepengurusan maupun keabsahan RUALB yang dipersoalkan. Sebaliknya, perkara berhenti pada aspek formal mengenai kapasitas hukum Penggugat untuk bertindak sebagai pihak yang mengajukan gugatan.
Pertimbangan ini menunjukkan bahwa dalam sengketa organisasi PPPSRS, aspek legal standing menjadi isu fundamental yang dapat menentukan nasib perkara sebelum pengadilan menilai pokok sengketanya.
Putusan
Setelah memeriksa seluruh alat bukti, keterangan para pihak, serta mempertimbangkan eksepsi dan pokok sengketa yang diajukan dalam perkara ini, Majelis Hakim Pengadilan Negeri Jakarta Pusat pada akhirnya tidak mengabulkan tuntutan yang dimohonkan oleh Penggugat. Meskipun sebelumnya Majelis Hakim melalui putusan sela telah menyatakan bahwa Pengadilan Negeri Jakarta Pusat berwenang memeriksa dan mengadili perkara a quo, pada tahap pemeriksaan akhir Majelis berkesimpulan bahwa Penggugat tidak dapat membuktikan secara memadai kapasitas dan kewenangannya untuk bertindak mewakili PPPSRS Apartemen Puri Kemayoran dalam mengajukan gugatan tersebut.
Berdasarkan pertimbangan tersebut, Majelis Hakim menyatakan bahwa gugatan Penggugat tidak dapat diterima (niet ontvankelijke verklaard). Dengan putusan tersebut, Pengadilan tidak memasuki pemeriksaan lebih lanjut mengenai pokok-pokok tuntutan yang diajukan Penggugat, termasuk permohonan pembatalan Penetapan Nomor 557/Pdt.P/2023/PN.Jkt.Pst, keabsahan RUALB tanggal 5 Agustus 2023 dan 12 Agustus 2023, maupun keabsahan Akta Pernyataan RUALB Nomor 59 tanggal 15 Agustus 2023 yang menjadi dasar kepengurusan PPPSRS versi Sri Haryani. Seluruh tuntutan tersebut tidak dipertimbangkan lebih lanjut karena gugatan telah terhenti pada persoalan kapasitas hukum Penggugat sebagai pihak yang mengajukan perkara.
Putusan Nomor 87/Pdt.G/2024/PN Jkt.Pst tidak memberikan penegasan mengenai pihak mana yang sah sebagai pengurus PPPSRS Apartemen Puri Kemayoran. Putusan ini lebih menitikberatkan pada aspek formal hukum acara perdata, khususnya mengenai kewenangan atau legal standing pihak yang mengajukan gugatan. Oleh karena itu, perkara ini menjadi salah satu contoh penting bahwa dalam sengketa kelembagaan PPPSRS, keberhasilan membuktikan kapasitas hukum untuk bertindak mewakili organisasi merupakan syarat mendasar sebelum pengadilan menilai substansi sengketa yang dipersoalkan.
Kesimpulan
Putusan Nomor 87/Pdt.G/2024/PN Jkt.Pst memberikan pelajaran penting bagi pengurus maupun anggota PPPSRS bahwa dalam setiap sengketa organisasi, pembuktian legal standing merupakan aspek yang sangat menentukan. Bahkan ketika terdapat argumentasi substantif yang kuat mengenai pelanggaran prosedur pembentukan kepengurusan, gugatan tetap berpotensi dinyatakan tidak dapat diterima apabila pihak yang menggugat tidak mampu membuktikan kewenangannya untuk bertindak mewakili organisasi.
Bagi praktisi hukum rumah susun, putusan ini juga menegaskan pentingnya memastikan bahwa seluruh proses pembentukan, perubahan, dan pencatatan kepengurusan PPPSRS dilakukan sesuai ketentuan Peraturan Gubernur yang berlaku agar tidak menimbulkan dualisme kepengurusan maupun sengketa berkepanjangan yang dapat mengganggu pengelolaan rumah susun.