Hilangnya fungsi hunian Kondotel terjadi ketika izin peruntukannya sebagai unit tinggal (hunian) tidak dapat dipenuhi karena sifat komersialnya yang tidak mengizinkan penghunian permanen, yang berdampak pada kendala pembentukan PPPSRS dan pengelolaan yang tidak sesuai aturan Undang-Undang Rumah Susun (UU Rusun). Kondotel secara inheren adalah bangunan non-hunian yang dikelola dengan sistem perhotelan, bukan tempat tinggal tetap bagi pemiliknya.
Hal ini dapat terjadi ketika Kondotel tidak lagi berfungsi sebagaimana mestinya sebagai sarana hunian atau tempat tinggal sementara. Kondotel awalnya dirancang sebagai properti campuran, yaitu:
- Hunian – bisa dimiliki per unit oleh investor atau individu.
- Hotel/Akomodasi – unit-unit tersebut dapat disewakan kepada tamu layaknya hotel, dikelola oleh manajemen hotel.
Namun, dalam praktiknya, fungsi hunian ini bisa hilang karena beberapa faktor, yaitu:
- Perubahan Regulasi
- Sistem Manajemen & Operasional
- Aspek Legalitas
- Aspek Ekonomi
Adapun Penyebab Hilangnya Fungsi Hunian Kondotel:
- Sifat Dasar Kondotel -> Kondotel merupakan unit kamar yang disewakan dan dikelola oleh manajemen hotel, bukan untuk dihuni secara permanen seperti rumah tinggal.
- Perbedaan Peruntukan -> Sesuai hukum, Kondotel seharusnya dianggap sebagai fungsi campuran atau non-hunian, yang bertentangan dengan izin yang sering dicatat sebagai fungsi hunian, menimbulkan perbedaan antara administrasi dan implementasi di lapangan.
- Implikasi Hukum -> Karena tidak ada penghuni tetap yang tinggal di sana, pemilik unit tidak memenuhi kriteria untuk membentuk Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS), yang merupakan syarat bagi rumah susun.
Dampak Dari Hilangnya Fungsi Hunian:
- Permasalahan Administrasi
- Kelemahan Pengelolaan
- Kendala Hukum
Kesimpulan
Hilangnya fungsi hunian pada kondotel terjadi karena sifat dasarnya yang lebih mengarah pada akomodasi komersial daripada hunian permanen. Meskipun secara fisik menyerupai apartemen, secara legal dan operasional kondotel diposisikan sebagai hotel, sehingga pemilik tidak dapat menggunakannya bebas sebagai tempat tinggal tetap. Faktor utama penyebabnya antara lain perbedaan peruntukan dalam regulasi, sistem manajemen yang mengikuti aturan perhotelan, legalitas IMB yang berbasis akomodasi pariwisata, serta orientasi ekonomi yang menitikberatkan pada profit sewa. Akibatnya, kondotel tidak memenuhi syarat pembentukan PPPSRS dan menimbulkan berbagai permasalahan administrasi, kelemahan dalam pengelolaan, serta kendala hukum.
