Dalam praktik rumah susun di Indonesia, salah satu persoalan yang paling sering menimbulkan konflik antara penghuni dan pengembang adalah keterlambatan pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS).
Tidak sedikit pengembang yang tetap mengelola apartemen bertahun-tahun setelah serah terima unit dilakukan, tanpa pernah membentuk PPPSRS secara definitif. Akibatnya, penghuni tidak memiliki ruang partisipasi yang memadai dalam pengelolaan gedung, penetapan iuran pengelolaan lingkungan (IPL), maupun penggunaan dana pengelolaan.
Padahal, pembentukan PPPSRS merupakan kewajiban hukum yang secara tegas diatur dalam peraturan perundang-undangan. Melalui Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 4 Tahun 2025 tentang Pengelolaan Rumah Susun Milik serta Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (Permen PKP 4/2025 PPPSRS), pemerintah memperjelas mekanisme pengelolaan rumah susun, termasuk kewajiban Pelaku Pembangunan dalam masa transisi sebelum terbentuknya PPPSRS.
Apa Itu PPPSRS?
PPPSRS adalah badan hukum yang beranggotakan para pemilik dan/atau penghuni satuan rumah susun. Organisasi ini dibentuk untuk mengurus kepentingan bersama yang berkaitan dengan pengelolaan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama rumah susun.
Dalam sistem rumah susun, PPPSRS memegang posisi penting karena menjadi representasi resmi para pemilik dan penghuni dalam pengambilan keputusan pengelolaan gedung. Melalui PPPSRS, para pemilik dapat menetapkan kebijakan pengelolaan, memilih pengurus dan pengawas PPPSRS, menunjuk pengelola, mengawasi penggunaan dana pengelolaan serta menentukan besaran IPL dan sinking fund. Dengan kata lain, PPPSRS merupakan instrumen utama untuk menciptakan pengelolaan rumah susun yang transparan dan akuntabel.
Kapan Pelaku Pembangunan Wajib Membentuk PPPSRS?
Kewajiban pembentukan PPPSRS diatur dalam 58 dan Pasal 59 Permen PKP 4/2025 PPPSRS. Pelaku Pembangunan wajib memfasilitasi pembentukan PPPSRS setelah dimulainya proses serah terima satuan rumah susun kepada pembeli.
(1) Pemilik Sarusun harus membentuk PPPSRS.
(2) Pembentukan PPPSRS sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus difasilitasi oleh Pelaku Pembangunan paling lambat sebelum masa transisi berakhir.
(3) Masa transisi sebagaimana dimaksud pada ayat (2) ditetapkan paling lama 1 (satu) tahun sejak penyerahan pertama kali Sarusun kepada Pemilik, tanpa dikaitkan dengan belum terjualnya seluruh Sarusun.
Artinya, sejak unit mulai diserahterimakan, Pelaku Pembangunan tidak dapat terus-menerus menguasai pengelolaan rumah susun tanpa batas waktu. Permen PKP 4/2025 menempatkan posisi Pelaku Pembangunan hanya sebagai pengelola sementara dalam masa transisi. Hal tersebut ditegaskan dalam Pasal 15 ayat (1) Permen PKP 4/2025 PPPSRS, yang menyatakan:
“Pelaku Pembangunan dalam masa transisi sebelum terbentuknya PPPSRS harus mengelola Rumah Susun.”
Frasa “masa transisi” menunjukkan bahwa pengelolaan oleh Pelaku Pembangunan bukan kondisi permanen, melainkan hanya berlangsung sampai PPPSRS terbentuk secara sah. Karena itu, Pelaku Pembangunan memiliki kewajiban aktif untuk memfasilitasi pembentukan organisasi PPPSRS tersebut sesuai tenggat waktu yang ditentukan peraturan perundang-undangan, yakni selama 1 tahun.
Apa Saja Kewajiban Pelaku Pembangunan Selama Masa Transisi?
Selama PPPSRS belum terbentuk, Pelaku Pembangunan tetap bertanggung jawab atas pengelolaan rumah susun. Dalam Pasal 16 Permen PKP 4/2025 PPPSRS mengatur sejumlah kewajiban Pelaku Pembangunan, antara lain:
a. menyusun dan menetapkan rancangan anggaran pengelolaan Rumah Susun Milik pada masa transisi;
b. menetapkan iuran pengelolaan lingkungan masa transisi;
c. menyusun dan menetapkan rancangan kebutuhan dana endapan (sinking fund) selama 25 (dua puluh lima) tahun;
d. menetapkan besaran kontribusi dana endapan (sinking fund) pertama;
e. menetapkan bentuk dan besaran denda atas keterlambatan pembayaran biaya pengelolaan dan kontribusi dana endapan (sinking fund);
f. menyusun dan menyampaikan laporan keuangan 6 (enam) bulanan kepada Pemilik;
g. menyusun laporan pertanggungjawaban keuangan masa transisi yang telah diaudit akuntan publik untuk disampaikan kepada Pemilik dan diserahkan kepada PPPSRS;
h. melakukan pendataan Pemilik dan/atau Penghuni berdasarkan kepemilikan atau kepenghunian yang sah;
i. membuat dan menegakkan tata tertib penghunian;
j. melakukan sosialisasi kepenghunian dan pembentukan PPPSRS; dan
k. memfasilitasi pembentukan PPPSRS.
Kewajiban tersebut menunjukkan bahwa Pelaku Pembangunan tidak hanya berkewajiban membangun dan menjual unit, tetapi juga wajib memastikan adanya transisi pengelolaan yang tertib kepada PPPSRS.
Keterlambatan pembentukan PPPSRS sering memicu berbagai persoalan hukum dan konflik pengelolaan. Beberapa persoalan yang umum terjadi antara lain penetapan IPL secara sepihak, tidak transparannya laporan keuangan, penggunaan fasilitas bersama tanpa persetujuan penghuni, penguasaan area komersial oleh Pelaku Pembangunan dan pengelolaan dana sinking fund yang tidak akuntabel. Pembentukan PPPSRS merupakan bentuk perlindungan hukum bagi pemilik dan penghuni rumah susun.
Apa Konsekuensi Jika Pelaku Pembangunan Tidak Membentuk PPPSRS?
Pelaku Pembangunan yang tidak memfasilitasi pembentukan PPPSRS, dianggap melanggar kewajiban hukum dalam penyelenggaraan rumah susun. Selain dapat memicu gugatan perdata dari pemilik atau penghuni, kondisi tersebut juga dapat menjadi objek pengawasan pemerintah daerah melalui instansi teknis yang membidangi rumah susun. Karena itu, penghambatan pembentukan PPPSRS pada dasarnya bertentangan dengan semangat perlindungan hukum dalam pengelolaan rumah susun.
Penutup
Pembentukan merupakan kewajiban hukum yang harus dipenuhi Pelaku Pembangunan dalam penyelenggaraan rumah susun. Permen PKP Nomor 4 Tahun 2025 mempertegas bahwa pengelolaan oleh Pelaku Pembangunan hanya bersifat sementara dalam masa transisi. Setelah unit mulai diserahterimakan, Pelaku Pembangunan wajib memfasilitasi pembentukan PPPSRS agar pengelolaan rumah susun dapat dilakukan secara mandiri, transparan, dan demokratis oleh para pemilik maupun penghuni.
Bagi pemilik apartemen dan penghuni rumah susun, memahami ketentuan ini penting untuk memastikan hak-hak pengelolaan tidak terus berada di bawah kendali Pelaku Pembangunan tanpa batas waktu yang jelas.
