Pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) masih menjadi salah satu persoalan yang paling sering menimbulkan konflik dalam praktik pengelolaan rumah susun di Indonesia.
Tidak sedikit penghuni apartemen yang mempertanyakan apakah PPPSRS harus dibentuk sendiri oleh penghuni atau justru menjadi kewajiban Pelaku Pembangunan. Di sisi lain, terdapat pula pengembang yang tetap mengendalikan proses pembentukan PPPSRS sehingga menimbulkan tudingan tidak independen dan tidak demokratis.
Persoalan tersebut menjadi penting karena PPPSRS merupakan badan hukum yang nantinya memiliki kewenangan mengelola kepentingan bersama penghuni dan pemilik rumah susun, termasuk terkait pengelolaan gedung, penetapan Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL), hingga penggunaan dana sinking fund.
Melalui Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 4 Tahun 2025 tentang Pengelolaan Rumah Sususn Milik serta PPPSRS (Permen PKP 4/2025 PPPSRS), pemerintah memberikan pengaturan yang lebih rinci mengenai pihak yang berwenang memfasilitasi pembentukan PPPSRS serta tata cara pelaksanaannya.
PPPSRS Merupakan Badan Hukum Pemilik dan Penghuni
Permen PKP 4/2025 PPPSRS mendefinisikan PPPSRS sebagai badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni satuan rumah susun.
Dalam Pasal 35 ayat (1) Permen PKP 4/2025 PPPSRS ditegaskan:
“PPPSRS diberi kedudukan sebagai Badan Hukum berdasarkan undang-undang mengenai rumah susun.”
Selanjutnya Pasal 35 ayat (2) Permen PKP 4/2025 PPPSRS menyatakan:
“PPPSRS sebagaimana dimaksud pada ayat (1) didirikan berdasarkan keputusan musyawarah dan pada saat anggaran dasar dan anggaran rumah tangga disahkan dalam musyawarah.”
Ketentuan tersebut menegaskan bahwa secara substansi PPPSRS merupakan organisasi milik para pemilik dan penghuni yang lahir melalui mekanisme musyawarah. Artinya, legitimasi PPPSRS tidak berasal dari Pelaku Pembangunan, melainkan berasal dari keputusan para pemilik satuan rumah susun.
Siapa yang Wajib Memfasilitasi Pembentukan PPPSRS?
Meskipun PPPSRS merupakan organisasi penghuni dan pemilik, Permen PKP 4/2025 PPPSRS secara tegas memberikan kewajiban kepada pelaku pembangunan untuk memfasilitasi pembentukannya.
Hal tersebut tercermin dalam Pasal 16 huruf j dan huruf k yang menyatakan bahwa pelaku pembangunan memiliki tugas untuk:
“…..
j. melakukan sosialisasi kepenghunian dan pembentukan PPPSRS; dan
k. memfasilitasi pembentukan PPPSRS.”
Pelaku Pembangunan memang merupakan pihak yang diberi kewajiban hukum untuk memprakarsai dan memfasilitasi pembentukan PPPSRS pada masa transisi.
Kewajiban tersebut kemudian dipertegas kembali dalam Pasal 58 sampai dengan Pasal 60 Permen PKP 4/2025 PPPSRS yang secara khusus mengatur mekanisme pembentukan PPPSRS.
Pasal 58 pada pokoknya mengatur bahwa pelaku pembangunan wajib memfasilitasi pembentukan PPPSRS setelah dimulainya serah terima satuan rumah susun kepada pemilik. Ketentuan tersebut menunjukkan bahwa pembentukan PPPSRS bukan pilihan sukarela Pelaku Pembangunan, melainkan kewajiban hukum yang melekat sejak rumah susun mulai dihuni dan dilakukan serah terima unit.
Pelaku Pembangunan Hanya Memfasilitasi, Bukan Menguasai PPPSRS
Dalam praktik, sering muncul anggapan bahwa karena Pelaku Pembangunan yang membentuk PPPSRS, maka Pelaku Pembangunan juga berhak mengendalikan organisasi PPPSRS tersebut. Pandangan tersebut tidak tepat. Permen PKP 4/2025 PPPSRS justru menegaskan bahwa PPPSRS bersifat mandiri dan demokratis.
Pasal 35 ayat (4) Permen PKP 4/2025 PPPSRS menyatakan:
“PPPSRS sebagaimana dimaksud pada ayat (1) bersifat sosial, mandiri, nirlaba, dan demokratis.”
Selain itu, struktur kepengurusan PPPSRS harus dipilih dari dan oleh para pemilik melalui musyawarah.
Pasal 40 ayat (1) Permen PKP 4/2025 PPPSRS menyebutkan:
“Kepengurusan PPPSRS sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 huruf b merupakan Pemilik yang memenuhi syarat sebagai Pengurus PPPSRS dan Pengawas PPPSRS yang dipilih dari dan oleh Pemilik dan ditetapkan dalam musyawarah.”
Artinya, Pelaku Pembangunan hanya berkewajiban memfasilitasi proses pembentukan, sedangkan kepengurusan dan pengambilan keputusan PPPSRS tetap harus berada di tangan para pemilik.
Atas dasar hal tersebut di atas, Pelaku Pembangunan tidak dapat menunjuk pengurus secara permanen, mempertahankan penguasaan pengelolaan tanpa batas waktu atau mengendalikan keputusan organisasi penghuni secara sepihak.
Pembentukan PPPSRS Harus Dilakukan Melalui Musyawarah
Permen PKP 4/2025 menempatkan musyawarah sebagai forum tertinggi dalam pembentukan dan pengambilan keputusan PPPSRS.
Pasal 47 ayat (1) Permen PKP 4/2025 PPPSRS menyatakan:
“Musyawarah merupakan forum keputusan tertinggi Anggota PPPSRS.”
Sementara itu, Pasal 51 ayat (1) Permen PKP 4/2025 PPPSRS mengatur:
“Putusan musyawarah dianggap sah apabila memenuhi kuorum dengan dihadiri lebih dari 50% (lima puluh persen) jumlah NPP para Pemilik.”
Ketentuan tersebut penting karena dalam praktik sering muncul sengketa mengenai keabsahan pembentukan PPPSRS akibat kurangnya keterlibatan pemilik, musyawarah yang tidak memenuhi kuorum, pengurus yang ditunjuk sepihak dan proses pemilihan yang tidak transparan. Melalui ketentuan ini pemerintah berupaya mempertegas bahwa pembentukan PPPSRS harus dilakukan secara partisipatif dan demokratis.
Pengaturan mengenai pembentukan PPPSRS memiliki arti penting karena berkaitan langsung dengan pengelolaan rumah susun dalam jangka panjang. Setelah PPPSRS terbentuk, organisasi tersebut memiliki kewenangan untuk menetapkan kebijakan pengelolaan, menyetujui anggaran pengelolaan, memilih pengelola, mengawasi penggunaan dana pemilik dan/atau penghuni dan mewakili kepentingan pemilik maupun penghuni. Independensi dan legitimasi pembentukan PPPSRS menjadi aspek yang sangat penting untuk menghindari konflik antara penghuni dan Pelaku Pembangunan. Dalam praktiknya, sengketa rumah susun sering kali berakar dari pembentukan PPPSRS yang dianggap tidak sah atau terlalu didominasi oleh pelaku pembangunan.
Penutup
PPPSRS pada dasarnya merupakan organisasi resmi para pemilik dan penghuni rumah susun yang dibentuk melalui mekanisme musyawarah. Permen PKP 4/2025 PPPSRS memberikan kewajiban kepada Pelaku Pembangunan untuk memfasilitasi proses pembentukannya pada masa transisi pengelolaan rumah susun.
Pelaku Pembangunan memang berwenang memfasilitasi pembentukan PPPSRS, tetapi bukan berarti Pelaku Pembangunan dapat menguasai atau mengendalikan organisasi tersebut secara permanen. Pada akhirnya, pengelolaan rumah susun harus beralih kepada PPPSRS yang merupakan organisasi pemilik dan penghuni yang mandiri, demokratis, dan sah secara hukum sesuai prinsip yang diatur dalam peraturan perundang-undangan.