Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) merupakan instrumen hukum yang umum digunakan dalam transaksi rumah susun atau apartemen di Indonesia. Dalam praktiknya, PPJB biasanya dibuat ketika pembangunan apartemen belum selesai sehingga Akta Jual Beli (AJB) belum dapat dilaksanakan. Kehadiran PPJB menjadi dasar hubungan hukum antara developer dan konsumen sebelum dilakukan penyerahan hak secara formal melalui AJB dan penerbitan Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHMSRS). Keberadaan PPJB dalam transaksi rumah susun telah diakui dalam Pasal 43 ayat (1) Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun yang berbunyi:
“(1) Proses jual beli sarusun sebelum pembangunan rumah susun selesai dapat dilakukan melalui PPJB yang dibuat di hadapan notaris.
(2) PPJB sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas:
a. status kepemilikan tanah;
b. kepemilikan IMB;
c. ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum;
d. keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen); dan
e. hal yang diperjanjikan.”
Selain itu, kekuatan hukum PPJB juga didasarkan pada Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) mengenai syarat sah perjanjian dan Pasal 1338 KUHPerdata yang menegaskan bahwa setiap perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak yang membuatnya.
Dalam praktiknya sengketa terkait PPJB rumah susun masih sering terjadi, terutama ketika developer mengalami kepailitan. Salah satu perkara yang menjadi perhatian adalah Putusan Mahkamah Agung Nomor 261 K/Pdt.Sus-Pailit/2016 yang membahas perlindungan hukum terhadap pembeli apartemen yang telah melakukan pembayaran lunas melalui PPJB. Perkara tersebut bermula ketika sejumlah konsumen membeli unit apartemen dari PT Dwimas Andalan Bali melalui PPJB. Para pembeli bahkan telah melakukan pembayaran lunas terhadap unit apartemen yang diperjanjikan. Akan tetapi, sebelum dilakukan AJB dan penyerahan hak secara formal, developer dinyatakan pailit.
Setelah adanya putusan pailit, kurator memasukkan unit apartemen tersebut ke dalam boedel pailit dengan alasan belum terjadi peralihan hak secara sempurna karena AJB belum dibuat. Berdasarkan Pasal 21 Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan PKPU, kepailitan meliputi seluruh kekayaan debitor pailit pada saat putusan pernyataan pailit diucapkan. Di sisi lain, para pembeli merasa memiliki hak atas unit apartemen tersebut karena seluruh kewajiban pembayaran telah dilaksanakan berdasarkan PPJB. Para pembeli juga menilai bahwa mereka merupakan pihak yang beritikad baik sehingga patut memperoleh perlindungan hukum atas unit yang telah dibelinya.
Pokok gugatan dalam perkara ini pada dasarnya berkaitan dengan status hukum unit apartemen yang telah diperjualbelikan melalui PPJB ketika developer dinyatakan pailit. Permasalahan hukumnya adalah apakah pembeli yang hanya memiliki PPJB dan telah melakukan pembayaran lunas tetap dapat memperoleh perlindungan hukum atas unit apartemen yang dibelinya. Dalam pertimbangannya, Mahkamah Agung menilai bahwa hubungan hukum antara developer dan pembeli telah lahir secara sah melalui PPJB. Hakim juga mempertimbangkan bahwa para pembeli telah memenuhi kewajibannya dengan melakukan pembayaran lunas dan bertindak dengan itikad baik. Mahkamah Agung tidak hanya melihat aspek formal perpindahan hak melalui AJB, tetapi juga memperhatikan asas keadilan, kepastian hukum, dan perlindungan terhadap konsumen. Menurut hakim, apabila unit yang telah dibayar lunas tetap dimasukkan sebagai boedel pailit, maka pembeli akan berada dalam posisi yang sangat dirugikan karena dapat kehilangan hak atas unit yang telah dibelinya.
Pertimbangan hakim tersebut sejalan dengan Pasal 1338 KUHPerdata yang menyatakan bahwa setiap perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak. Selain itu, syarat sahnya perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata juga telah terpenuhi dalam PPJB tersebut. Dalam Putusan Mahkamah Agung Nomor 261 K/Pdt.Sus-Pailit/2016, Mahkamah Agung pada pokoknya memberikan perlindungan hukum kepada pembeli apartemen yang telah melakukan pembayaran lunas melalui PPJB. Mahkamah Agung menegaskan bahwa pembeli yang beritikad baik dan telah memenuhi kewajibannya tetap harus memperoleh perlindungan hukum meskipun developer dinyatakan pailit.
Putusan tersebut menjadi salah satu yurisprudensi penting dalam sengketa rumah susun di Indonesia karena memperkuat kedudukan hukum PPJB sebagai instrumen hukum yang melahirkan hak dan kewajiban bagi para pihak. Melalui putusan ini, Mahkamah Agung juga menunjukkan bahwa PPJB bukan sekadar perjanjian pendahuluan biasa, melainkan memiliki kekuatan hukum yang dapat menjadi dasar perlindungan bagi konsumen rumah susun. Dengan adanya putusan tersebut, pembeli apartemen yang telah bertindak dengan itikad baik memperoleh kepastian hukum atas transaksi yang telah dilakukannya. Perlindungan tersebut menjadi penting agar konsumen tidak kehilangan haknya hanya karena developer mengalami kepailitan sebelum dilaksanakannya AJB maupun penerbitan Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun.
