Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 198/PUU-XXIII/2025 menjadi salah satu putusan penting dalam perkembangan hukum rumah susun di Indonesia, khususnya terkait pengaturan rumah susun dengan fungsi bukan hunian. Putusan ini lahir akibat adanya kekosongan hukum dalam pengaturan pemanfaatan rumah susun nonhunian dalam Pasal 50 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (“UU Rumah Susun”).
Ketiadaan pengaturan tersebut menimbulkan persoalan serius terhadap kepastian hukum kepemilikan bersama dalam rumah susun nonhunian, terutama terkait pengesahan pertelaan, akta pemisahan, serta penerbitan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun). Dalam praktiknya, kondisi tersebut berdampak langsung terhadap bangunan yang digunakan sebagai tempat usaha, pusat perdagangan, perkantoran, maupun industri.
Melalui putusan a quo, Mahkamah Konstitusi tidak hanya memberikan pemaknaan konstitusional baru terhadap Pasal 50 UU Rumah Susun, tetapi juga memberikan tenggat waktu kepada pembentuk undang-undang untuk segera membentuk regulasi mengenai rumah susun fungsi bukan hunian demi menjamin kepastian hukum dan mencegah dampak negatif terhadap perekonomian nasional.
Kekosongan Hukum dalam Pasal 50 UU Rumah Susun
Dalam permohonannya, Pemohon mendalilkan bahwa Pasal 50 UU No. 20 Tahun 2011 hanya mengatur rumah susun fungsi hunian dan campuran, namun tidak mengatur rumah susun fungsi bukan hunian. Akibatnya, timbul kekosongan hukum yang menyebabkan kerugian konstitusional bagi Pemohon.
Kekosongan hukum tersebut terutama berkaitan dengan tidak dapat dilaksanakannya pengesahan pertelaan dan akta pemisahan sebagai dasar penerbitan SHM Sarusun. Padahal, pertelaan memiliki fungsi penting sebagai dasar hukum penerbitan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun sehingga hak setiap pemilik unit dapat diakui secara sah. Sementara itu, akta pemisahan berfungsi untuk memisahkan secara jelas kepemilikan individual atas unit sarusun dengan kepemilikan bersama yang melekat pada bangunan rumah susun.
Dalam permohonannya, Pemohon menyatakan:
“Bahwa menurut Pemohon, untuk memberikan kepastian hukum atas kepemilikan bersama tersebut, diperlukan adanya pertelaan dan akta pemisahan. Pertelaan berfungsi sebagai dasar hukum untuk menerbitkan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun) sehingga hak setiap pemilik unit diakui secara sah. Sementara itu, akta pemisahan berfungsi untuk memisahkan secara jelas antara kepemilikan individual atas unit sarusun dengan kepemilikan bersama yang melekat pada bangunan rumah susun. Namun demikian, seluruh proses tersebut terhambat akibat keberlakuan Pasal 50 UU 20/2011, yang secara limitatif hanya mengatur rumah susun hunian dan campuran sehingga menimbulkan kekosongan hukum bagi rumah susun dengan fungsi bukan hunian.”
Pemohon juga menegaskan bahwa akibat keberlakuan Pasal 50 UU Rumah Susun tersebut, proses pengesahan pertelaan dan akta pemisahan tidak dapat dilaksanakan sehingga SHM Sarusun tidak dapat diterbitkan. Kondisi ini mengakibatkan tempat usaha, pusat perbelanjaan, pertokoan, perkantoran, dan kawasan industri kehilangan pijakan hukum atas fungsi bangunannya. Oleh karena itu, norma a quo dianggap tidak sejalan dengan prinsip keadilan hukum, kemanfaatan hukum, dan kepastian hukum.
Amar Putusan Mahkamah Konstitusi
Mahkamah Konstitusi pada akhirnya mengabulkan permohonan Pemohon untuk sebagian dengan menyatakan Pasal 50 UU No. 20 Tahun 2011 inkonstitusional bersyarat (conditionally unconstitutional).
Dalam amar putusannya, Mahkamah menyatakan:
“Menyatakan Pasal 50 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun bertentangan dengan Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat secara bersyarat sepanjang tidak dimaknai ‘pemanfaatan rumah susun dengan fungsi bukan hunian diatur dengan atau dalam undang-undang paling lama dalam waktu 2 (dua) tahun sejak putusan a quo diucapkan.’”
Selain itu, Mahkamah juga memerintahkan pemuatan putusan dalam Berita Negara Republik Indonesia serta menolak permohonan Pemohon untuk selain dan selebihnya.
Putusan ini menunjukkan bahwa Mahkamah tidak membatalkan Pasal 50 UU Rumah Susun secara keseluruhan, melainkan memberikan pemaknaan konstitusional baru agar norma tersebut tetap dapat berlaku sambil menunggu pembentukan regulasi yang lebih komprehensif mengenai rumah susun fungsi bukan hunian.
Pertimbangan Mahkamah Konstitusi
Dalam pertimbangannya, Mahkamah menilai bahwa memang terdapat kekosongan hukum terkait pemanfaatan rumah susun fungsi bukan hunian yang harus segera diatasi melalui pemaknaan konstitusional terhadap Pasal 50 UU Rumah Susun. Hal tersebut secara tegas dinyatakan dalam pertimbangan Mahkamah pada angka [3.13.3] halaman 54 putusan.
Mahkamah menyatakan:
“Selain itu, untuk sementara norma Pasal 50 UU 20/2011 dapat dijadikan sebagai dasar hukum yang memayungi pemanfaatan rumah susun ‘bukan hunian’ hingga dibentuknya undang-undang tersendiri atau mengubah UU 20/2011 dengan membuat Bab berkenaan dengan ‘pemanfaatan rumah susun dengan fungsi bukan hunian’ secara tersendiri. Oleh karena itu, norma Pasal 50 UU 20/2011 harus dimaknai menjadi ‘pemanfaatan rumah susun dengan fungsi bukan hunian diatur dengan atau dalam undang-undang.’”
Melalui pertimbangan tersebut, Mahkamah memberikan solusi hukum sementara agar Pasal 50 tetap dapat digunakan sebagai dasar hukum pemanfaatan rumah susun nonhunian sampai dibentuk pengaturan khusus melalui undang-undang tersendiri atau melalui revisi UU Rumah Susun. Sikap Mahkamah tersebut juga ditegaskan sebagai bentuk konsistensi terhadap Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 62/PUU-XX/2022.
Konsekuensi Hukum Apabila Tidak Dibentuk Regulasi Baru
Salah satu poin paling penting dalam Putusan Nomor 198/PUU-XXIII/2025 adalah adanya batas waktu dua tahun yang diberikan Mahkamah kepada pembentuk undang-undang untuk membentuk regulasi mengenai rumah susun fungsi bukan hunian.
Mahkamah secara tegas menyatakan bahwa apabila dalam jangka waktu dua tahun sejak putusan diucapkan tidak dibentuk undang-undang yang secara khusus mengatur pemanfaatan rumah susun fungsi bukan hunian, maka Pasal 50 UU No. 20 Tahun 2011 akan kehilangan kekuatan hukum mengikat.
Akibat hukumnya sangat signifikan, karena tidak akan terdapat dasar hukum yang sah untuk mengatur pemanfaatan rumah susun maupun penerbitan instrumen hukum rumah susun, baik fungsi hunian maupun campuran. Dampaknya meliputi pengesahan pertelaan, akta pemisahan, serta penerbitan SHM Sarusun yang tidak memiliki dasar hukum yang memadai. Kondisi tersebut berpotensi menyebabkan UU Rumah Susun kehilangan roh pengaturannya dan menjadi tidak efektif dalam keberlakuannya.
Dalam pertimbangannya, Mahkamah menyatakan:
“Oleh karena itu, demi mewujudkan kepastian hukum yang adil dan sekaligus demi mencegah dampak negatif terhadap perekonomian maka pembentuk undang-undang segera merumuskan pemanfaatan unit bangunan seperti rumah susun yang berfungsi sebagai ‘bukan hunian’, paling lama 2 (dua) tahun sejak Putusan a quo diucapkan.”
Pertimbangan tersebut menunjukkan bahwa Mahkamah tidak hanya mempertimbangkan aspek kepastian hukum, tetapi juga dampak ekonomi yang dapat timbul apabila kekosongan hukum tersebut terus dibiarkan.
Kesimpulan
Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 198/PUU-XXIII/2025 menegaskan adanya kekosongan hukum dalam pengaturan rumah susun fungsi bukan hunian dalam Pasal 50 UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Kekosongan hukum tersebut menghambat pengesahan pertelaan, akta pemisahan, dan penerbitan SHM Sarusun sehingga menimbulkan ketidakpastian hukum terhadap kepemilikan dan fungsi rumah susun nonhunian.
Mahkamah Konstitusi kemudian menyatakan Pasal 50 UU Rumah Susun inkonstitusional bersyarat sepanjang tidak dimaknai bahwa pemanfaatan rumah susun fungsi bukan hunian diatur dengan atau dalam undang-undang paling lama dua tahun sejak putusan diucapkan. Untuk sementara waktu, Pasal 50 tetap berlaku sebagai dasar hukum pemanfaatan rumah susun nonhunian hingga dibentuk regulasi baru.
Apabila dalam jangka waktu dua tahun pembentuk undang-undang tidak membentuk regulasi yang dimaksud, maka Pasal 50 UU Rumah Susun akan kehilangan kekuatan hukum mengikat. Kondisi tersebut berpotensi menimbulkan kekosongan hukum yang lebih luas terhadap sistem pengaturan rumah susun di Indonesia dan berdampak terhadap kepastian hukum serta sektor perekonomian nasional.