Pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) merupakan salah satu tahapan paling penting dalam penyelenggaraan rumah susun di Indonesia. Keberadaan PPPSRS bukan hanya formalitas organisasi penghuni, melainkan instrumen hukum yang menentukan bagaimana pengelolaan rumah susun dilakukan secara transparan, akuntabel, dan demokratis.
Dalam praktiknya, tidak sedikit pembentukan PPPSRS yang menimbulkan polemik. Mulai dari persoalan penghuni yang merasa tidak dilibatkan, mekanisme musyawarah yang dianggap tidak sah, hingga tudingan dominasi Pelaku Pembangunan dalam pembentukan kepengurusan. Persoalan tersebut umumnya muncul karena tidak dipahaminya prosedur resmi pembentukan PPPSRS sebagaimana diatur dalam peraturan perundang-undangan.
Melalui Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 4 Tahun 2025 tentang Pengelolaan Rumah Sususn Milik serta PPPSRS (Permen PKP 4/2025 PPPSRS), pemerintah memberikan pengaturan lebih rinci mengenai tahapan administratif dan mekanisme musyawarah pembentukan PPPSRS. Pengaturan tersebut secara khusus terdapat dalam Pasal 60 sampai dengan Pasal 63 Permen PKP 4/2025 PPPSRS.
Pembentukan PPPSRS Tidak Dapat Dilakukan Secara Sepihak
Permen PKP 4/2025 PPPSRS menegaskan bahwa pembentukan PPPSRS bukan proses informal yang dapat dilakukan secara sepihak oleh Pelaku Pembangunan maupun kelompok penghuni tertentu. Pembentukan organisasi ini harus dilaksanakan melalui tahapan administratif dan mekanisme musyawarah yang sah.
Hal tersebut penting dipahami karena PPPSRS nantinya akan memiliki kedudukan sebagai badan hukum yang mewakili kepentingan seluruh pemilik dan penghuni rumah susun.
Pasal 35 ayat (1) Permen PKP 4/2025 PPPSRS menyatakan:
“PPPSRS diberi kedudukan sebagai Badan Hukum berdasarkan undang-undang mengenai rumah susun.”
Sementara itu, Pasal 35 ayat (2) menegaskan:
“PPPSRS sebagaimana dimaksud pada ayat (1) didirikan berdasarkan keputusan musyawarah dan pada saat anggaran dasar dan anggaran rumah tangga disahkan dalam musyawarah.”
Ketentuan tersebut menunjukkan bahwa legalitas PPPSRS lahir melalui mekanisme musyawarah para pemilik, bukan melalui penunjukan sepihak dari pelaku pembangunan.
Sebelum musyawarah pembentukan PPPSRS dilaksanakan, Pelaku Pembangunan terlebih dahulu wajib melakukan pendataan terhadap pemilik dan penghuni rumah susun. Tahapan ini menjadi dasar penting dalam seluruh proses pembentukan PPPSRS karena berkaitan langsung dengan validitas peserta musyawarah, penentuan hak suara, serta penghitungan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP).
Permen PKP 4/2025 PPPSRS sebelumnya telah mengatur kewajiban tersebut dalam Pasal 16 huruf h yang menyatakan:
“melakukan Pendataan Pemilik dan/atau Penghuni sesuai dengan prinsip kepemilikan atau kepenghunian yang sah.”
Pendataan ini tidak hanya sekadar mencatat jumlah unit yang telah diserahterimakan, tetapi juga memastikan siapa pihak yang secara sah berhak mengikuti musyawarah pembentukan PPPSRS.
Pendataan yang tidak akurat berpotensi menimbulkan sengketa mengenai keabsahan musyawarah maupun legitimasi kepengurusan yang terbentuk. Oleh karena itu, tahapan administratif ini memiliki posisi yang sangat penting dalam proses pembentukan PPPSRS.
Sosialisasi Menjadi Bagian Penting dalam Proses Pembentukan PPPSRS
Setelah proses pendataan dilakukan, Pelaku Pembangunan wajib melaksanakan sosialisasi mengenai pembentukan PPPSRS kepada para pemilik dan penghuni rumah susun.
Tahapan sosialisasi ini pada dasarnya bertujuan memberikan pemahaman mengenai fungsi PPPSRS, hak dan kewajiban penghuni, mekanisme pengelolaan rumah susun, hingga proses pelaksanaan musyawarah pembentukan organisasi.
Kewajiban tersebut juga ditegaskan dalam Pasal 16 huruf j Permen PKP 4/2025 PPPSRS yang menyebutkan:
“melakukan sosialisasi kepenghunian dan pembentukan PPPSRS.”
Tahapan sosialisasi sering kali dianggap formalitas sehingga banyak penghuni tidak memahami hak-haknya dalam proses pembentukan PPPSRS. Akibatnya, ketika musyawarah dilaksanakan, tidak sedikit pemilik yang merasa tidak dilibatkan atau tidak memahami mekanisme pengambilan keputusan. Padahal, prinsip partisipasi dan keterbukaan merupakan elemen penting dalam pembentukan PPPSRS.
Musyawarah Menjadi Forum Tertinggi Pembentukan PPPSRS
Permen PKP 4/2025 PPPSRS secara tegas menempatkan musyawarah sebagai forum tertinggi dalam pembentukan dan pengambilan keputusan PPPSRS.
Pasal 47 ayat (1) Permen PKP 4/2025 PPPSRS menyatakan:
“Musyawarah merupakan forum keputusan tertinggi Anggota PPPSRS.”
Artinya, seluruh keputusan penting dalam pembentukan PPPSRS harus diputuskan melalui forum musyawarah yang melibatkan para pemilik satuan rumah susun. Dalam musyawarah tersebut, para peserta akan membahas berbagai aspek penting, mulai dari pengesahan anggaran dasar dan anggaran rumah tangga, pembentukan struktur organisasi, pemilihan pengurus dan pengawas, hingga berbagai ketentuan dasar pengelolaan rumah susun.
Keabsahan Musyawarah Harus Memenuhi Kuorum
Salah satu aspek yang paling sering menimbulkan sengketa dalam pembentukan PPPSRS adalah persoalan kuorum musyawarah. Permen PKP 4/2025 PPPSRS mengatur secara tegas bahwa suatu keputusan musyawarah hanya dianggap sah apabila memenuhi ketentuan kuorum tertentu.
Pasal 51 ayat (1) Permen PKP 4/2025 PPPSRS menyatakan:
“Putusan musyawarah dianggap sah apabila memenuhi kuorum dengan dihadiri lebih dari 50% (lima puluh persen) jumlah NPP para Pemilik.”
Ketentuan tersebut menunjukkan bahwa kehadiran peserta musyawarah tidak dihitung semata-mata berdasarkan jumlah orang, melainkan berdasarkan jumlah NPP yang dimiliki para pemilik satuan rumah susun. Karena itu, validitas data kepemilikan menjadi faktor yang sangat penting dalam menentukan sah atau tidaknya pembentukan PPPSRS. Sengketa sering muncul ketika terdapat pihak yang merasa tidak diundang dalam musyawarah, hak suaranya tidak diakomodasi, kuorum tidak terpenuhi dan penghitungan NPP dilakukan secara tidak transparan.
Permen PKP 4/2025 PPPSRS berupaya meminimalkan potensi sengketa tersebut dengan memberikan pengaturan prosedural yang lebih jelas mengenai mekanisme musyawarah.
Pengesahan AD/ART Menjadi Dasar Legalitas Organisasi
Tahapan penting berikutnya dalam pembentukan PPPSRS adalah pengesahan anggaran dasar dan anggaran rumah tangga (AD/ART).
AD/ART merupakan instrumen hukum internal yang nantinya menjadi dasar pengelolaan organisasi PPPSRS. Di dalamnya diatur berbagai ketentuan mengenai struktur organisasi, hak dan kewajiban anggota, masa jabatan pengurus, mekanisme pengambilan keputusan, hingga tata kelola pengelolaan rumah susun. Pengesahan AD/ART tidak dapat dilakukan sekadar formalitas administratif, melainkan harus dibahas dan disetujui dalam forum musyawarah.
Legalitas PPPSRS secara hukum baru lahir setelah AD/ART tersebut disahkan melalui mekanisme musyawarah sebagaimana diatur dalam Pasal 35 ayat (2).
Pengurus dan Pengawas Harus Dipilih Secara Demokratis
Setelah AD/ART disahkan, tahapan berikutnya adalah pemilihan pengurus dan pengawas PPPSRS. Permen PKP 4/2025 PPPSRS menegaskan bahwa kepengurusan PPPSRS harus dipilih dari dan oleh para pemilik.
Pasal 40 ayat (1) menyebutkan:
“Kepengurusan PPPSRS sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 huruf b merupakan Pemilik yang memenuhi syarat sebagai Pengurus PPPSRS dan Pengawas PPPSRS yang dipilih dari dan oleh Pemilik dan ditetapkan dalam musyawarah.”
Ketentuan tersebut mempertegas prinsip demokratis dalam pembentukan PPPSRS.
Pelaku Pembangunan tidak dapat secara sepihak menunjuk pengurus tetap ataupun mempertahankan kendali organisasi penghuni setelah PPPSRS terbentuk secara sah.
Pada tahap inilah proses transisi pengelolaan rumah susun mulai bergeser dari Pelaku Pembangunan kepada PPPSRS yang merupakan organisasi pemilik dan penghuni yang dibentuk secara resmi melalui musyawarah.
Penutup
Permen PKP 4/2025 PPPSRS memberikan pengaturan yang lebih rinci mengenai tahapan resmi pembentukan PPPSRS, mulai dari pendataan pemilik dan penghuni, sosialisasi, pelaksanaan musyawarah, pengesahan AD/ART, hingga pemilihan kepengurusan PPPSRS. Melalui pengaturan tersebut, pemerintah menegaskan bahwa pembentukan PPPSRS harus dilakukan secara partisipatif, transparan, dan demokratis agar memiliki legitimasi hukum yang kuat.
Bagi pemilik dan penghuni rumah susun, memahami tahapan pembentukan PPPSRS menjadi penting untuk memastikan hak-hak mereka dalam pengelolaan rumah susun terlindungi secara optimal serta untuk mencegah timbulnya sengketa pengelolaan di kemudian hari.
