Perselisihan antara pemilik satuan rumah susun dengan pengurus PPPSRS kerap berpusat pada persoalan pengelolaan keuangan, penagihan iuran, hingga pemberian sanksi kepada penghuni. Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat Nomor 509/Pdt.G/2022/PN Jkt.Pst menjadi salah satu putusan penting karena menguji batas kewenangan PPPSRS dan pengelola dalam melakukan penagihan kepada anggota serta tindakan pemutusan fasilitas dasar terhadap penghuni rumah susun. Perkara ini melibatkan Johan Iskandar selaku pemilik unit Apartemen Mangga Dua Court melawan PPPSRS Apartemen Mangga Dua Court dan pengelola apartemen yang ditunjuk oleh PPPSRS.
Pokok Gugatan
Gugatan diajukan atas dasar dugaan perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh PPPSRS dan pengelola Apartemen Mangga Dua Court. Penggugat mendalilkan bahwa Para Tergugat telah menambahkan tagihan sebesar Rp300.000.000,- dengan keterangan biaya penggantian uang warga serta tagihan biaya antisipasi Covid-19 di luar komponen kewajiban anggota yang diatur dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga PPPSRS. Menurut Penggugat, komponen kewajiban anggota hanya meliputi Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL), dana endapan (sinking fund), tagihan listrik, tagihan air, dan biaya administrasi. Penggugat juga mempersoalkan penggunaan sistem virtual account yang menurutnya membuat dirinya tidak dapat membayar hanya komponen tagihan yang sah. Dalam sistem tersebut, seluruh tagihan, termasuk tagihan yang dipersengketakan, digabung menjadi satu kesatuan sehingga pembayaran sebagian tidak dapat dilakukan. Akibat penolakan Penggugat untuk membayar tagihan yang dipersengketakan tersebut, PPPSRS dan pengelola kemudian mengenakan denda keterlambatan serta melakukan pemutusan fasilitas dasar berupa aliran listrik dan akses keluar masuk unit apartemen milik Penggugat. Penggugat juga mendalilkan bahwa pengelola apartemen tidak memenuhi persyaratan sebagai badan hukum yang memiliki izin sebagaimana diatur dalam peraturan perundang-undangan mengenai rumah susun. Berdasarkan seluruh dalil tersebut, Penggugat meminta agar tindakan Para Tergugat dinyatakan sebagai perbuatan melawan hukum serta memohon agar hak-haknya sebagai penghuni dipulihkan.
Kasus Posisi
Perkara bermula ketika pada tahun 2020 Penggugat menerima tagihan bulanan yang selain memuat kewajiban rutin juga memuat tagihan sebesar Rp300.000.000,- dan biaya tambahan terkait Covid-19. Penggugat berulang kali menyampaikan keberatan dan meminta penjelasan mengenai dasar hukum serta bukti pengeluaran atas tagihan tersebut, namun menurut Penggugat tidak pernah memperoleh penjelasan yang memadai. Meski demikian, Penggugat tetap berusaha membayar kewajiban rutin berupa IPL, sinking fund, listrik, air, dan biaya administrasi. Dalam perkembangannya, PPPSRS mewajibkan pembayaran melalui virtual account yang nilainya telah ditentukan sebelumnya. Ketika Penggugat mencoba membayar hanya komponen kewajiban yang menurutnya sah, pembayaran tersebut tidak dapat dilakukan. Penggugat juga mengaku telah mencoba berbagai metode pembayaran lain, termasuk transfer bank, setoran tunai, giro, dan pembayaran langsung ke kantor pengelola, namun seluruh upaya tersebut ditolak atau tidak dapat dilakukan. Karena dianggap menunggak pembayaran, pada tanggal 16 Februari 2022 pengelola atas perintah PPPSRS melakukan pemutusan aliran listrik dan menonaktifkan kartu akses keluar masuk milik Penggugat. Tindakan tersebut kemudian menjadi inti sengketa yang diperiksa oleh Pengadilan Negeri Jakarta Pusat.
Pertimbangan Hakim
Majelis Hakim terlebih dahulu menilai bahwa sengketa yang diajukan Penggugat merupakan sengketa perdata mengenai dugaan perbuatan melawan hukum, sehingga termasuk dalam kewenangan Pengadilan Negeri untuk memeriksa dan mengadilinya. Eksepsi para tergugat mengenai kompetensi absolut, gugatan kabur, prematur, dan kurang pihak pada akhirnya tidak dapat menggugurkan pemeriksaan pokok perkara. Dalam pemeriksaan pokok perkara, Majelis Hakim menilai bahwa Para Tergugat tidak menyangkal adanya penyisipan tagihan sebesar Rp300.000.000,- dan tagihan biaya Covid-19 ke dalam sistem virtual account yang digunakan untuk pembayaran kewajiban penghuni. Persoalan yang kemudian diuji oleh Majelis adalah apakah tindakan tersebut dapat dibenarkan menurut hukum dan apakah tindakan tersebut menimbulkan kerugian bagi Penggugat. Berdasarkan fakta persidangan, Majelis Hakim berpendapat bahwa penyisipan tagihan sebesar Rp300.000.000,- di luar komponen IPL, sinking fund, utilitas, dan biaya administrasi tidak memiliki dasar yang cukup untuk dibebankan melalui tagihan bulanan apartemen. Demikian pula penagihan biaya Covid-19 yang dimasukkan ke dalam sistem pembayaran bulanan dinilai tidak memiliki dasar yang memadai. Pengadilan menyatakan bahwa tindakan tersebut bertentangan dengan hukum karena mengakibatkan Penggugat tidak dapat melaksanakan pembayaran kewajiban rutinnya dan pada akhirnya menjadi dasar bagi PPPSRS untuk menjatuhkan sanksi pemutusan fasilitas dasar. Majelis Hakim juga menilai bahwa kerugian yang dialami Penggugat, termasuk tidak dapat menggunakan fasilitas listrik dan akses keluar masuk unit apartemen, merupakan akibat langsung dari tindakan Para Tergugat. Oleh karena itu, unsur-unsur perbuatan melawan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1365 KUHPerdata dinilai telah terpenuhi.
Putusan
Setelah mempertimbangkan seluruh alat bukti dan argumentasi para pihak, Majelis Hakim menolak tuntutan provisi yang diajukan Penggugat karena dinilai telah menyentuh pokok perkara dan bukan lagi merupakan tindakan sementara yang dapat diberikan melalui putusan provisi. Namun demikian, dalam pemeriksaan pokok perkara, Majelis Hakim mengabulkan sebagian besar tuntutan Penggugat. Pengadilan menyatakan bahwa PPPSRS Apartemen Mangga Dua Court dan pengelola telah melakukan perbuatan melawan hukum. Pengadilan juga menyatakan bahwa penyisipan tagihan sebesar Rp300.000.000,- dan biaya Covid-19 ke dalam tagihan bulanan Penggugat merupakan tindakan yang bertentangan dengan hukum. Selanjutnya Pengadilan memerintahkan Para Tergugat untuk menghentikan pembatasan fasilitas dasar, menyambungkan kembali aliran listrik, serta mengaktifkan kembali kartu akses keluar masuk milik Penggugat. Pengadilan juga menyatakan bahwa komponen tagihan bulanan apartemen harus terbatas pada IPL, sinking fund, tagihan listrik, tagihan air, dan biaya administrasi sebagaimana diatur dalam AD/ART PPPSRS. Putusan ini menjadi preseden penting dalam pengelolaan rumah susun karena menegaskan bahwa PPPSRS maupun pengelola tidak dapat secara sepihak membebankan tagihan di luar ketentuan organisasi tanpa dasar hukum yang jelas. Putusan ini juga memperlihatkan bahwa tindakan pemutusan fasilitas dasar terhadap penghuni harus dilakukan secara hati-hati dan tidak boleh didasarkan pada kewajiban yang masih dipersengketakan. Dengan demikian, putusan ini memperkuat prinsip perlindungan hak pemilik dan penghuni rumah susun sekaligus mendorong transparansi dan akuntabilitas dalam tata kelola PPPSRS.
Sumber: Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat Nomor 509/Pdt.G/2022/PN Jkt.Pst.